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市場沖刺態勢已成 樓市成交迎轉機

  沉寂瞭大半年的樓市不得不面臨著新一輪更激烈的競爭。金九即將結束,盡管最終統計數仍然沒有出來,但成色不足已經是預料中事。為瞭完成今年年度的業績目標,開發商們不得不施展出渾身解數,以求在銀十,乃至於最後一個季度能夠突出重圍實現逆轉。事實上,從9月開始,盡管少有樓盤大規模同時推貨的情況出現,但各個樓盤已經憋足瞭勁在逆市之中尋求決戰。而與開發商們摩拳擦掌相應,政策上的順水推舟也為這場市場大戰增添瞭更多的看點。從下半年開始,以往對捆綁著市場的限制性措施都以不同的方式在松綁。先是一浪高過一浪的限購松綁大潮,將大量被綁在限購政策上的城市松開瞭政策的手腳,使得開發商擁有瞭更廣的市場空間。而日前傳出的限貸政策的放寬更是有可能為開發商這一場無硝煙的戰爭註入大劑量的雞血。記者發現,今年的金九銀十樓盤的銷售策略都是避免集中推貨而化整為零分散在一段時間內消化新貨。在政策的支援下,樓市這一場決戰將不僅是銀十,更會延長至今年最後一個季度,哪個企業能突圍而出,它就能占據著未來市場的主動權。

  限購松綁成風潮

  "南京限購取消瞭,武漢的也取消瞭!"就在金九即將結束的時候,地方政策的消息卻是此起彼伏。9月21日,南京市政府發佈《市政府關於保持我市房地產市場健康發展的通知》,明確指出在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。據悉,南京自2011年2月開始執行史上最嚴厲的"限購令",為火熱的樓市降溫。2012年之後,南京樓市逐漸升溫,2013年更是進入全面瘋狂。不過,自2014年以來,南京樓市表現不佳。國傢統計局數據顯示,南京房價6月、7月、8月連續三個月下跌,9月樓市庫存量巨大,重回5萬套大關。取消限購更多被認為是南京市的"救市"。

  而僅在南京取消限購一天之後,武漢也傳來取消限購的消息。所消息稱,武漢市房管局在9月23日召開內部會議,並以書面形式傳達,武漢市全市區域范圍內,將於9月24日開始全面取消商品住房限購政策。這意味武漢長達三年的"限購時代"正式終結。

  在一份由武漢市房管局發出名為"市房管局關於取消我市商品住房限購政策的通知"的書面文件顯示,9月24日起,在武漢市范圍內購買住房,包括新建住房和二手房,不再實行限購。在辦理網上簽約、合同備案及相關登記手續時,不再核查購房人住房情況、不再要求提供戶籍、納稅或繳納社會保險等相關證明。

  今年,自6月呼和浩特取消限購開始,為樓市"限購"松綁的浪潮就一浪接一浪,從未停歇過。曾有開發商高管向記者開玩笑地說道:"現在說哪個城市取消限購不是新聞,說哪個城市還沒取消限購才是新聞。"由此可見,今年各地為樓市松限的浪潮有多激烈。

  6月底呼和浩特成為國內第一個取消限購的城市,而從7月開始,各地就已經擺脫過往扭扭捏捏的姿態而加入到風風火火的"松限"運動中來。7月10日濟南跟風對新房和二手房限購政策全面放開,不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著,在濟南實施瞭三年多的限購政策將正式退出房地產市場。隨後,海口也發佈一份為"海府辦(2014)148號"的文件,是由海口市人民政府辦公廳下發。文件中指出,從即日起中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。

  國內城市為限購松綁的舉措並未因為時間推移而減弱,相反是愈演愈烈。僅在8月28日一天內,就有杭州、西安、貴陽三個省會城市宣佈全面取消樓市限購,而隨後,浙江省寧波市住建委通過官方微博發佈消息稱,經研究,自8月30日零時起,購買海曙、江東、江北三區范圍內的套型面積90平方米以下的商品住房,不再需要提供傢庭住房狀況查詢記錄。至此,繼杭州之後,寧波也將全面取消住房限購政策。

  樓市成交迎來轉機

  在樓市低迷的影響下,各地的樓市高庫存壓力已經非常突出。為瞭緩解這一壓力,各地從下半年開始就以松綁限購的方式為樓市提振。而在其中,二線城市無疑是最為積極,而且是最敢為人先的。據不完全數據顯示,在參與到限購的46個城市中已經有38個取消限購。其中絕大部分都是二三線城市。但據市場研究機構預測,限購放松的大潮不會就此終止,除瞭四大一線城市之外,目前其他城市仍有極大的可能性采取跟風策略,也許隻是在等待一個好時機。

  松綁限購也為這些二線城市率先贏得瞭市場的轉機。以佛山為例,在8月初松綁限購,僅一個月一手住宅成交量就翻倍增長。其中從廣州流出的購買力更成為市場的主要支撐。據世聯地產的數據顯示,8月佛山一手住宅成交13593套,環比漲84.9%,創單月成交新高,住宅均價9336元/平方米,環比漲5%。記者發現,佛山取消限購後,廣州客進入佛山置業的比率變高,主要集中在廣佛交界區域,而高明、三水區市場變化要比其餘三區熱度要低。廣佛交界的樓盤因為受到廣州客戶及外地購房者的青睞,成交有明顯的上升。

  房貸政策趨向放松

  除瞭限購以外,另一個更加受市場關註的因素"房貸"在政策上也似乎看到瞭松動的苗頭。從9月22日下午,一則"首套房認定標準放松"、"隻要房貸餘額還清都算首套房"的網絡傳聞頓時使得整個市場沸騰瞭起來。被認為是比限購還要制約市場的"限貸"政策似乎看到瞭松動的跡象。

  據悉,關於首套房,此前按規定必須同時滿足三個條件:買房人年滿18周歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房享受契稅稅率1%的優惠);購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。

  按中國人民銀行規定,我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠。而根據目前各地的調控政策,二套房不僅利率標準上升,首付亦比一套房提高,如廣州,二套房首付為七成。各傢銀行實行認房又認貸的首套房認定標準。

  然而按照9月22日的傳聞,上周五央行已召集各大行開會,透露出調整首套房標準的想法,目前正在吹風階段,預計該政策會較快出臺。根據該傳聞,首套房認定標準將放松,隻要房貸貸款餘額還清都算首套房。這意味著,若市民在擁有多套房的情況下,隻要沒有房貸再購房首付均隻需三成,且可以享受按揭貸款利率優惠。

  傳聞出來後,市場上的反應都不盡相同。即便是在銀行方面,傳出的聲音也是難以確定。記者從中行、工行兩傢國有商業銀行在廣州的信貸部門得到的回復是"仍未收到通知"。而一些中小銀行現時的政策也模棱兩可。如興業銀行在9月23日曾下通知稱限貸松綁,但隨後又收回通知,稱首套房仍然"認房又認貸"。有分析人士認為,限貸放寬早已有過吹風,"應該是大勢所趨,但何時能在廣州落地仍然很難確定。"

  文/圖南方日報記者蔣勁勁

  專傢觀點

  四季度市場有望回暖廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲

  今年1至8月廣東商品住宅銷售面積銷售額同比下降13.8%,銷售金額下降15.1%,但是絕對數值處於歷年的最高水平,低於去年,比以前的年份高,去年是比較高的數字,這種數據還不是太難看,還是比較正常的狀態。

  另一方面,我們看宏觀經濟,發佈瞭8月份的宏觀數據,整個數據來看認為低於市場預期,引發瞭爭論,要不要加大刺激,有一個數據,我們要改革,要刺激,這一屆政府要求加大改革,釋放改革紅利,抓住這個機遇做轉型升級的工作,而不是靠刺激,但是刺激不是不要,是怎樣擺好刺激和改革的關系。我看當前來說,很多的跡象表明,一方面加大改革力度,釋放改革紅利,這是主導的方向,同時力求通過微刺激使得經濟的發展、經濟的運行盡可能平穩。

  加大改革力度和釋放改革紅利是方向。改革對於房地產市場來說,應該適當市場松綁,前幾年的行政措施經濟盡快地退出市場,讓市場發揮作用,讓長效機制調控市場。2010年4月國務院文件要求,商品住房價格過高,上漲過快,供應緊張的地區,地區人民政府可根據實際情況,采取"臨時性措施",在一定時期內限定購房套數,這是限購政策的來源。現在過去4年半時間,我們先不評論效果如何,今天來說已經跟4年前的市場狀況發生瞭很大的變化,無論在供求關系,還是價格的變動方面都有很大的變化。所以我們從今年4月份起,廣東省房協在多個場合都有這個呼籲,采取限購和限價的地方政府應該逐步的退出限購限價政策。

  珠海現在可以推出限購、限價政策,廣州深圳可以逐步有序的退出限購限價政策。四季度,比較審慎樂觀,首套置業需求,改善性需求,城鎮化帶帶來的需求依然存在。市場預期逐步扭負為正,調控政策走向寬松。金融市場上,流動性加大;早前貨幣市場利率呈現全線下跌態勢,房貸有所松動。這幾個條件的變化,可以看到四季度商品房市場,主要是住宅市場有樂觀的表現。當然不指望有爆發式、井噴都是不太可能,但是回暖、回升有增長,這個可以期待。

  回歸市場,松綁限購效果待觀察

  合富房地產經濟研究院院長龍斌

  2014年房地產政策最大的變化,就是限購政策逐漸退出。今年經濟在緩慢下行,房地產投資減速、銷售下降、土地降溫、資金趨緊、房價松動。在這樣的情況下,地方政府為瞭應對市場而調整政策。另一方面,房地產是我們經濟重要的組成部分,在中國的發展過程中起到非常重要的作用。今年是"行政幹預市場"時代的終結,標志性是去年年底的十八屆三中全會,政府已經提出全面深化體制改革,同時提出讓市場資源起決定性作用,房地產是市場化之一,怎麼起決定性作用,應該說今年是回歸的開始。

  最早4月份南寧開始調整限購政策,8月之後各地城市調整限購政策。我看到近日南京松綁限購的文件中提出,讓市場資源起決定性作用,而且買房不用開購房證明,這真的是這個時代的重新開始,我們是比較樂觀的看待房地產的市場走向。

  政策調整後的市場效應如何,我們可以從兩個方面來看。從總體來看,成交量放松以後,全國范圍分傢,這是很顯著的范圍,另外一個是核心的城市局限性很小,市場有一定的特殊性的城市,成交量迅速上升,是短期的井噴的狀態。這個說明限購政策對有些城市的影響非常大。而很多的二、三線城市,特別是存量比較大,這些城市的反應不是特別熱烈,所以形成這樣的市場情況。這是進行時,目前限購松綁是進行時,效果還有待繼續觀察。

  對於後市的展望,我們認為在目前的情況下,市場短期內可能還是維持著調整,雖然從全國范圍內,限購松綁,信貸、房貸、資金面依舊較為緊張。去庫存仍然是重要的主題,湛江基本上要三四年的消化,有的新區更大、時間更長。所以三、四線城市城市壓力更大,供應量後續很大,杭州賣地是1000億以上,所以未來幾年都不愁供應。未來一段時間,可能1年到2年,都會是去庫存的任務。

  如果廣州調整限購政策,應該會帶來短時間的釋放需求,大傢的預期也都會改變。廣州房地產市場回升的力度高低,最終還不是看限購松綁與否,而是看信貸的松緊和經濟復蘇的程度。

  廣州樓市須設法去庫存

  戴德梁行廣州公司總經理黎慶文

  從2010年10月廣州限購令頒佈以來,限購限貸雙管齊下,之後多次加碼目前房屋已經貸款可否再增貸?,貸款首付比例和外地人買房的社保交納年限要求不斷從嚴。到2013年11月,限購升級至"外地戶籍需連交3年社保,且二套放首付升至70%"。

  剛需的群體,外地戶籍人口,在廣州目前的限購令來看,工作不過2年,就算結婚,是沒有資格買房。當本地戶籍的話,也會焦慮買房不買房,他會焦慮房價會不會下降,因為房地產市場過瞭幾年都沒有好消息出現。對於改善性住房來看,首先外地戶籍不能有兩套房,他就沒有機會買。本地戶籍,二套房要付七成的首付,這個會攔阻有兩套房改善的房主。對於投資客來看,海外市場比中國市場還要活躍,他們會選擇在海外更多一些,由於限購的影響,他們會放棄在廣州購房的意向。

  廣州樓市的去庫存,這個最大的問題解決掉,是所有房地產調控政策的責任。目前已有30多個城市松綁限購,松綁之後我們發現超過三分之一的城市庫存量有減低,情況有所好轉。也就是說,松綁政策對於去庫存很有好處。有人會問,如果松綁限購,房價會不會彈起來?從我們監測的21個松綁限購城市中,隻有1個城市價格反彈,20個城市價格沒有彈起來。可以說,松綁之後價格往上調的機會很小,對於廣州這種高庫存的情況更是如此。

  我們把杭州跟廣州進行對比。杭州的松綁有兩個階段。第一階段松綁主城區的大戶型,同時松綁郊區,第二階段全面放開。我認為廣州的做法也應該參照這種做法,首先對庫存壓力進行松綁,同時對於大戶型進行松綁。比如說南沙、番禺、花都高庫存的地方首先進行松綁。

  限購松綁對於消費者來說是好事,因為他可以從實際情況出發,量力而行,讓市場主導需求。對於房企來說,可以通過"以價換量"來消化庫存,對於政府也可以減輕GDP增長率下滑的壓力。松綁是釋放的積極信號,可以為經濟註入活力,恢復市場平衡。

  南方日報記者李廣軍整理

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  限購政策變化一覽

  一紙"限購令"在今年樓市低迷的大背景下遭遇瞭挑戰。從4月底開始,各地放松限購的風聲就開始吹起。南寧松綁限購、天津濱海新區購房人交一成首付就能先住房、無錫下調購房入戶標準、安徽銅陵將對購房者進行財稅補貼並降低二套房首付成數......

  6月開始,跟緊限購松綁的城市開始有增多的趨勢。繼呼和浩特市正式發文宣佈取消限購之後,濟南從7月10日起也全面松綁。到7月中旬,已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、沈陽等近十個城市對限購政策作出不同程度的調整。而中央層面依然未對市場采取過多幹預。

  7月底8月初,多個城市宣佈放開限購。7月29日,杭州在醞釀瞭半年之久後終於公開表示放松限購。第二天,房價連跌36個月的溫州立即跟進,隨後,寧波也宣佈正式放開限購。與此前"調整"和"放松"為主的方式相比,這一輪"松綁"的城市大多態度更加堅決,基本以"全面取消"為主。

  自8月10日起,在鄭州市市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。

  9月3日,蘭州樓市迎來瞭限購解除的消息。

  9月22日下午,南京市人民政府發出通知,在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。

  武漢市房管局於9月23日發佈消息證實取消限購,並於9月24日立即執行。

  9月24日起,武漢限購政策取消之後,至此,僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市未取消限購。其中,廣東有三城,占據半壁江山。

  南方日報記者許蕾

  信貸政策變化一覽

  今年以來,國內信貸轉向緊縮,房地產開發資金來源中,國內貸款與個人按揭貸款同比增速大幅放緩,其中1-8月份個人按揭貸款同比下滑4.5%。

  2014年,信貸偏緊,房企從銀行獲得資金難度加大,房企開發資金來源中,國內貸款與個人按揭貸款同比增速大幅放緩。1-8月份國內貸款與個人按揭貸款同比增速分別為13.8%和-4.5%。其中,個人按揭貸款自4月份就已經開始負增長。

  5月12日,央行召集瞭16傢商業銀行行長,要求各銀行合理發放個人住房貸款。此次會議明確瞭監管層對房地產市場的態度,即對一套房貸款允許甚至鼓勵,對二套房和多套房貸款的暫停發放持默許態度。

  央行發話支持首套房貸三周後,一線城市如上海等變化不大;二線城市停貸銀行有所減少,審核與放款的速度有所提升,但首套商業住房貸款利率仍多是基準利率或上浮10%,並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案;三、四線城市房貸仍趨於收緊。

  融360最新的報告指出,通過對全國23個重點城市近400傢銀行房貸利率進行監測後發現,由於政府的一系列舉措,8月房貸市場出現瞭利率松動,全國最低房貸利率回歸8.5折。一些中小銀行在北京、上海等一線城市的房貸業務出現"松綁"。四個一線城市的房貸利率不約而同也出現瞭小幅下調,其中又以廣州和深圳降幅較大。

  南方日報記者許蕾



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-26/09234482788.刷卡換現金信貸年息借貸增貸轉貸三胎房貸shtml


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