銀十成色勝 金九 二手樓市價量齊升
合富置業成交數據統計，廣州10月二手住宅成交均價升至27081元/平方米，環比9月錄得6.5%的升幅，同比去年10月再度出現多達20%的漲幅。10月二手住宅市場交投活躍度與9月相比，甚至出現50%的增幅，市場交投氣氛明顯改善，剛需首次置業需求以及首次改善型需求，拉升整體市場交投升溫，促使"銀十"成色勝"金九"。
一次性付款比例降回三成
在央行"9·30"房貸新政催谷商貸重新受寵的影響下，持續數月保持在40%以上偏高位置的一次性付款購房比例，終於在10月降回三成的正常水平。合富置業成交數據統計，廣州10月二手住宅市場一次性付款購房個案占比僅36%，而9月一次性購房占比仍保持在46%的高位。
在廣州公積金貸款額度連續數月告急、首套房貸利率降回基準附近水平以及房貸新政等因素疊加作用下，遭冷遇多時的商貸重新受到購房者的青睞。合富置業成交數據統計，10月貸款購買二手住宅的成交個案當中，商貸占比高達八成，而9月商貸僅占當月貸款購房個案還不到七成的份額。
改善型換房占比接近四成
改善型換房在央行"9·30"房貸新政利好帶動下，需求持續釋放。合富置業成交數據統計，廣州10月改善型換房需求占整體市場交投的比例多達39%，不但超越瞭9月僅30%的占比，亦較8月37%的占比還高信用卡貸款利率出2個百分點。
合富置業市場經理梁燕明表示，"十一"前夕，央行出臺瞭房貸新政，隨著各銀行相繼明確執行的細則，有效降低瞭首次改善型購房者的首付門檻，有利於提振市場對後市的信心，進而促使原本猶豫不決或暫時觀望的首次改善型買傢加速出手。
目前，包括建設銀行、中國銀行等較早落實房貸新政執行細則的銀行，以及招商銀行、浦發銀行等股份制銀行，對還清貸款再購買二套房的購房者，普遍執行首套房貸款政策，即最高可貸款七成。在此房貸新政利好帶動下，貸款購房的改善型買傢，出手也隨之闊綽瞭不少。
數據統計，9月貸款購房的首次改善型需求個案，平均總價僅254.1萬元/套，而10月貸款購房的首次改善型需求個案，平均總價躍升至300.8萬元/套。梁燕明分析，房貸新政令之前受二套房貸首付門檻太高影響而遲遲不敢入市的首次改善型購房者打消瞭顧慮，而在同等資金條件下，由於貸款首付門檻降低瞭，雖然仍以同等數量的資金作為首付款，但現時這些持幣待購的首次改善型買傢大多都能購買到面積更大、綜合質素更好但價格相應更高的物業，真正令居住環境得到更大的實質改善。
高端住宅銷量有望反彈
9月30日央行放松對房地產市場的貸款限制，購房者貸款還清後將被視作首套房購買者。對此，仲量聯行預計，雖然更多的政策實施細節有待出臺，當地政府和銀行將在下個季度出臺具體的政策，激勵投資者和改善型買傢的需求。
因為潛在的置公教信用貸款率利比較板橋新板特區豪宅信貸年息借貸增貸轉貸業者需要一段時間償還之前的貸款，而且部分發展商還處於沖年末業績的階段，短期內將把握政策放松的機遇以促進銷售量為主。中期來說，一手市場，銷售量預期將上漲，但價格升幅不會過快。因此，未來12個月總體而言將迎來高端住宅市場銷量的反彈，預計銷售量將超過2000套。
資本值方面，預計未來12個月增幅將回復正常水平，預測增長5%-6%。但是，預計二手市場的資本值升幅會較快，受益於一手市場優越地段供應量相對溫和，而投資需求和改善型需求受政策放松，恢復較快，預計成交量和價格會同步上升。而在租賃市場，由於珠江新城可供出租的高端住宅存量增加，預測未來12個月全市租金漲幅將會繼續保持溫和增幅至3%-4%。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/09134576828.shtml
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