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懸在土地上的房子 罕見"土地房產分離"案引多年官司



10月26日,佛山黃小姐位於南莊石南公路邊的廠房左側門通道被砌墻堵死。南都記者張明術攝

  佛山人黃碧鸞為瞭自己的千餘平方米廠房,打官司已經兩年多瞭。2012年5月的某一天,黃碧鸞突然收到禪城法院送來的被起訴函,說她欠地租 44萬多元。這下把她看蒙瞭,她在南莊石南公路邊一座超千平方米的廠房是2001年從法院拍賣買來的,自己有房產買賣合同憑證,何來地租之欠?

  起訴黃小姐的原告是她廠房所在土地的購買者梁禮勇、楊敬林。2007年這二人共同出資499萬餘元從禪城法院拍得的南莊石南公路邊6727平米土地,這塊土地之上便有黃碧鸞的廠房。於是,二人又向禪城法院起訴黃碧鸞補交地租。

  拍賣所得的房子,房子下的土地居然被告知不是自己的。原告與被告之間,一場房地分離的離奇官司從2012年一直打到瞭現在。

  土地的新主人

  2007 年12月4日,在廣東浩宏拍賣有限公司舉辦的第65期拍賣會上,隨著拍賣槌落下,南莊石南公路邊6727平米土地及其上蓋的三棟廠房有瞭新主人。梁禮勇、 楊敬林兩人以499.25萬的價格競拍到這塊證號為國用(1994)特226號的土地,成為這宗土地的新主人。而此前,這宗土地登記在招德津名 下,1999年早已被法院查封。

  不巧的是,在這宗土地上,黃小姐的廠房(粵房字第3249494號)已經出租多年,她從未想到廠房 底下的土地最終不是她的。"並沒有人通知我說我房子底下的土地被拍賣出去瞭。收到起訴書我才知道。"今年10月,黃碧鸞滿臉無辜和疑惑。她因為這場官司面 容憔悴,常常夜不能寐。

宜蘭縣消費者貸款  早在1994年,《城市房地產管理法》出臺規定稱,城市中房屋轉讓時,土地隨之轉讓。房地一體的原則隨後被 多部法律所強調和執行。但在現實中,房地分離的事件時有發生。記者從佛山市國土、住建部門瞭解到,在2008年《物權法》出臺前,佛山地區仍然存在不少房 地分離事件,之後則極其少見。而黃新竹市車貸利率計算小姐所遭遇的也算相當離奇瞭。

  2007年12月21日,禪城區法院正式發出民事裁定書,"原屬被 執行人招德津所有位於佛山市禪城區南莊鎮石南公路東村段的土地壹塊(土地證號國用(1994)特226號)及地上所建三幢房屋建築物(粵房證字第 3249469號、粵房證字第3249496號、粵房證字第3249497號)給付買受人梁禮勇、楊敬林。"

  很顯然,黃小姐的廠房在土地之上,但卻不屬於梁禮勇、楊敬林拍賣對象。根據禪城區人民法院委托佛山市同一房地產估價咨詢有限公司出示的估價報告,黃小姐的廠房雖建在估價標的的土地之上,但明確不屬於2007年廣東浩宏拍賣有限公司第65期拍賣之列。

  為什麼明知道這塊宗地之上的一幢廠房另有權屬,法院還是要將廠房底下土地拍賣呢?

  遲遲未能過戶的苦惱

  10月10日,南都記者來到黃小姐廠房所在地。南莊石南公路上,穿梭不停的大貨車發出轟鳴。這裡曾是陶瓷、傢具密集的加工區域。涉案土地上的多傢廠房擠在一起,黃小姐的廠房內是一傢傢具五金配套廠,幾個工人正在裡邊作業。外面則正好被左右兩個廠房所"包圍"。

  在土地有瞭新的主人5年之後,2012年春節剛過,梁禮勇、楊敬林將黃小姐告上法庭,要求被告信源中心和黃小姐向其支付廠房(粵房字第3249494號)土地使用費及廠房兩側土地占用使用費共計44.6634萬元。

  信源中心之所以成為被告,是因為該中心於2001年4月3日通過佛山市中級人民法院(2000)佛中法執字第188號民事裁定書,依法取得房屋(上述編號為 第3249494號的廠房)的產權。該房屋的原所有者招德津因為拖欠中國銀行石灣支行債務,將抵押給中行石灣支行的上述房屋以25萬元價格轉讓給瞭信源中 心。

  2001年8月,信源中心與招德津簽訂《房地產買賣契約》,其中的條文即顯示,"房屋移交給信源中心時,其該建築物范圍內的土 地使用權一並移交給信源中心。"信源中心負責人武先生拿著該契約的復印件告訴南都記者,信源中心支付25萬的款項後很快領取到瞭上述房產原件(但房產、土 地登記人仍然是招德津),且權屬證書上明確記載瞭房產占用范圍內的土地信息。因此武先生也從沒有懷疑過自己所買的房產不包括其下土地。

  按照當時的《城市房地產管理法》第三十一條,房屋轉讓土地也隨之轉讓。而《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第一款規定:"房地產轉讓時,建築物、附著物的所有權應當與該建築物、附著物所占用土地使用權同時轉讓,不得分割。"

  很快,信源中心又將上述房產及其下土地使用權因股東分拆、轉賣給瞭中心合夥人黃小姐。隨後黃小姐將廠房分兩期分別出租給一傢五金企業、傢具企業。但無論是信 源中心還是黃小姐,自始至終並沒有取得房產之下的土地權屬證明,能夠證明他們對涉案廠房及其范圍內土地的證明,也就是佛中法執字第188號民事裁定書。

  "我們百思不得其解,為什麼當時拍賣後,我們要求過戶,甚至申請法院強制執行,但都不瞭瞭之,一拖再拖。"武先生氣憤地說。

  這也就是梁禮勇、楊敬林向法院主張權益的重要一環,梁、楊二人認為,在二人合法擁有該宗土地的使用權後,對其上蓋的建築所有者就應該有要求繳納土地使用費的權益。

  黃小姐的廠房不知不覺被懸在瞭土地的上空。在2007年梁、楊二人拍得該宗土地時,土地產權仍登記在招德津名義之下。

  房地分離到底是如何發生的?

  2012 年12月13日,禪城區人民法院作出裁決(佛城法民一初字第1525號),因為原告梁、楊二人依法經過拍賣取得土地使用權證,因此享有該宗土地使用、收益 的權利。而被告黃碧鸞取得的土地之上的一幢廠房,未能提供證據證明其對變賣取得該幢廠房占有的土地享有合法的使用權,"事實上形成瞭房地分離的情形"。黃 碧鸞最終要支付梁、楊二人28.45多萬土地使用費。

  黃小姐和信源中心覺得自己不但沒有享有房屋和土地的合法權益,反而成瞭被告,均不服,上訴到佛山市中級人民法院。去年8月,佛山市中級人民法院判決((2013)佛中法民一終字第346號),對於信源中心和黃碧鸞的上訴"駁回上訴、維持原判"。

  "在2001年我們拍賣得到這個房產後,一直想去辦證。因為當時房產證和土地證是分開辦理的,要先取得土地證才能到國土局辦理房產證。但法院一直協助執行不力,導致土地和房產證過戶一直辦不下來。"信源中心負責人武先生拿著幾張法院協助執行通知書說。

  從2001年到2007年將近6年的時間,土地證和房產證都辦不下來成瞭武先生和黃小姐的"心病",多次要求法院強制執行過戶。但反饋回來的卻是這樣的解 釋:涉案土地上還有其他三幢建築物是被另一傢銀行查封,佛山市中院告知信源中心,要待其它建築物處理時再一並分割。於是過戶問題一拖再拖。

  走向:房地分離狀況仍懸而未決

  在原告、被告多次在禪城區法院、佛山市中院打官司未能解決之後。信源中心和黃繼續上訴到廣東省高院。今年4月8日,省高院下發民事裁定書((2014)粵高法民一申字第111號)針對信源中心、黃碧鸞再審申請,"要求佛山市中級人民法院再審本案"。

  堅持多年官司,黃小姐跑遍瞭法院、檢察院、國土部門等,她始終堅持認為此前禪城區、佛山市兩級人民法院的判決不公,在省高院要求再審本案後,市中級人民法院 促成私下調解。楊、梁二人以120萬的價格希望她能將涉案廠房賣給他們,但按照現有租金標準2萬/月,延租33年(黃小姐對該廠房還有33年產權),黃小 姐未來租金的收入也有600多萬。"這個價格,簡直就是逼迫。"黃小姐無奈地說。

  據瞭解,至昨日,黃小姐與梁、楊二人的調解仍沒有絲毫進展。黃小姐則向南都記者透露,她還通過佛山市紀委、檢察院等多個渠道反映自己的訴求。"現在我的廠房進出公路邊的通道封堵瞭,隻留一個出口,而且隨時也可能封掉。"黃小姐說,她會繼續申訴下去。

  焦點1、房地分離是否違反"屋帶地"原則

  被告:黃碧鸞的代理律師認為,信源中心先於梁、楊二人取得涉案廠房占用范圍內的土地使用權,而房地事實上不能分離。信源中心武先生認為,即使因為法院執行等 諸多原因導致信源中心無法進行房產證的登記和過戶,依據2001年佛山市中級人民法院(2000)佛中法執字第188號民事裁定書,信源中心實際上仍是涉 案廠房及其范圍土地的合法擁有者。

  原告:楊、梁二人的代理律師抓住信源中心和黃小姐沒有取得涉案廠房及其范圍內土地使用權證明為 由,予以答辯。其答辯(根據(2013)佛中法民一終字第346號民事裁定書)稱,第一,根據(2000)佛中法執字第188號民事裁定書,"信源中心僅 取得宗地上的一幢建築物的所有權,不包括該建築物所占用范圍內的土地使用權。"第二,《物權法》明確規定取得物權的途徑隻有物權登記和生效裁判文書確認這 兩種方式。因此信源中心的主張也就失去基礎。

  疑點



  拍賣評估書是否有說土地使用權?

  2001 年,當信源中心從法院委托的拍賣取得涉案廠房時,到底拍賣的標的物有沒有廠房下的土地使用權呢?這在當年拍賣的房屋評估報告是應該有明確記載的。可是蹊蹺 的是,當楊、梁二人的代理律師要求從法院調取第188號民事裁定書涉案評估報告時,發現禪城區人民法院隻有該評估報告的封面,而無內容。

  法律依據:

  根據《物權法》第147條:"建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建築物、構築物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一並處 分。"也就是法律界所說的"地隨房走"的法律依據。同樣在第146條中規定"房隨地走"的原則。這一"房地合一"的立法目的,在於規范土地使用權的主體與 地上建築物及其他構築物所有權的主體保持一致。

  根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條規定:"地上建築物、其它附著物的所有人或者共有人,享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。"

  焦點2、有屋在先仍土地過戶是否合規?

  被告:武先生和黃小姐同樣抓住《物權法》的依據,即使他們被認定隻有涉案的廠房產權,給楊、梁二人辦理土地產權證過戶也是違反瞭"房地合一"原則。根據 2007年禪城區法院拍賣涉案宗地的《房地產評估報告書》,明確在評估標的時,已將涉案廠房排除在評估之列。"明知道這個廠房另有權益人,但還是違反房地 合一原則將這個廠房之下的土地拍賣出去,這是不合理的。"黃小姐說,國土部門和法院都有過戶有誤的責任,國土部門給她的回復是:當時沒有發現涉案土地上有 其它權屬的上蓋建築很不合常理。

  原告:楊、梁二人代理律師認為,在法院拍賣涉案宗地時,宗地的所有人權屬即招德津所有非常清楚,拍賣亦合法。"該地上建築物不屬於拍賣標的,但這並不等於不能經拍賣取得該建築物占用范圍內的土地使用權。"(根據(2013)佛中法民一終字第346號民事裁定書)

  官司歷程

  2012年12月13日,禪城區人民法院作出裁決:黃碧鸞要支付梁、楊二人28.45多萬元土地使用費。

  2013年8月,佛山市中級人民法院判決:駁回上訴、維持原判。

  2014年4月8日,省高院下發民事裁定書:要求佛山市中級人民法院再審本案。

 各方說法



  國土部門:主要職能是確認地塊面積

  黃小姐在有房產另有權屬的情況下,梁、楊二人為何還能在國土部門辦理房產范圍內土地的過戶手續呢?南都記者向國土部門相關負責人咨詢瞭解到,國土部門在核查 拍賣標的物時,"主要是地塊的面積和圖是否相符,相關公共通道是否暢通,不可能對土地之上每一個建築物進行確權。但是像這種情況,當事人(黃小姐)是可以 拿有效法律文件到國土住建部門申請核查的。"

  律師:土地改制易造成遺留問題

  對於本案,佛山本地不少律師表示 房地分離案的確少見,但在全國還存在不少類似糾紛,大多數是因為土地改制等歷史原因引起。"法院之所以做出這樣的判決,是根據證據的優先原則,在這個案子 裡原告的土地產權證要明顯優於被告的法院裁定書,畢竟裁定書隻是表明一種債券關系,而《物權法》第十條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法 登記,發生效力;未經登記,不發生效力。而信源中心和黃小姐的確沒有過戶。"律師廣東通法正承律師事務所專職律師戴李高認為,禪城區法院、佛山市中級人民 法院的兩次裁決應該是考慮到上述要點。

  采寫:南都記者 李文波 曾春花 攝影記者:張明術

  註:本文特別感謝黎先生提供線索,邵銘先生提供咨詢幫助。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-03/08344565397.shtml


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