外資投行唱空中國樓市 炒房客降價求脫手急於套現
龍飛
5月的樓市旺季未能如期而至，資本市場及境外機構一再看空。野村證券在報告中指出，中國樓市泡沫已經開始破裂，而瑞銀則認為房地產是當前經濟的第一大風險。
而光耀地產集團有限公司近期在面對惠州多個樓盤的延遲交付時，已然承認在資金周轉方面存在壓力。地產開發商的資金鏈困境問題凸顯。盡管如此，國內開發商以及各路專傢仍然認為"空方"頗有危言聳聽之嫌。
不過，近年一些頂風投資客卻坐不住瞭，紛紛降價以求脫手。不過，市場尚未到他們心中準備割肉離場的階段。
投資客降價求脫手
在他看來，這個價格已經大幅低於2011年開發商出售時的價格，市場不可能毫無反應。
"業主急售，獨棟別墅直降六百萬。"5月初，廣州花都某高檔樓盤旁的中介公司打出瞭一幅頗為驚人宣傳標語。隨後《中國經營報》記者通過中介輾轉聯系上瞭放盤業主，據瞭解，該項目為2011年售出的新盤，面積在450平方米左右。
"當時我通過開發商內部價，用700萬元左右的價格拿下來的。"業主劉先生坦言，該項目2011年底推出市場時，價格就已經達到3萬元/平方米。隨後樓市開始逐步走高，最高峰時，該項目二手價一度高達4萬元/平方米。"我是去年春節前開始放盤的。"劉先生表示，當時放盤的價格1500萬元，沒想到放瞭三個月"電話都沒接到幾個"。
隨後樓市開始出現各種傳言，劉先生想要盡快脫手，於是聽瞭物業顧問的意見，將價格下調到900萬元。"如果一千萬元成交可以代付個稅。"言談間劉先生不忘推銷幾句。在他看來，這個價格已經大幅低於2011年開發商出售時的價格，市場不可能毫無反應。
"炒房客"的稱呼劉先生並不諱言，如何突破重重限制獲得購房資格，他也不認為有任何難度。"註冊一個公司就可以瞭，這個樓盤大部分買傢都是用這個方式購房的。"其言道。相對於高昂的購房款，幾千元的公司註冊費用隻相當於兩個月的物管費。
直到今天，劉先生也不認為這次投資有任何問題，"隻是早點放盤就好瞭"。其表示，房價高峰期，該套物業可以賣到1800萬元。"如果當時我們成功變現，一年半不到的時間就能夠翻一倍多，這種投資回報在哪裡找？"老劉認為，怪就怪自己太貪心，現在隻能折半變現。
"如果賣不動，肯定不會再降價瞭。"老劉表示，按現在這個價格計算，他們隻能小賺一筆，如果不逃稅，按照企業轉讓物業的正規方法納稅，他們還要面對30%的企業所得稅。"不可能再低瞭，大不瞭再捂個三五年。"其言道。
劉先生的案例也許較為極端，但房地產業資深人士告訴記者，前期大手筆購入房產的投資者確有快速入市的跡象。4月底深圳龍華，一個名為錦繡禦園的項目驟然出現150套二手房源。據瞭解，該項目2009年竣工時，就有一大批房源被一傢投資公司買入，現在開始集中販售。由於靠近港澳，成立公司投資房產的做法在廣深甚為普遍，有業內人士預計類似的炒房公司放盤現象，在未來兩三個月內會繼續湧現。
低迷狀態將持續
在54個城市中，今年"五一"假期新建住宅成交合計為73.6萬平方米，同比下滑47%，為近4年最低。
面對樓市冷凍，急於套現的並不僅僅是投資客們。一些樓市低迷區域，放盤量開始增多。杭州是此次樓市冷凍最早呈現的城市，據中介機構統計數據顯示，一些杭州核心金門縣代書借款區域二手房的掛牌量同比猛漲近3倍，而且房價有大約10%左右的降幅。
同樣的情況也在上海上演。德佑地產統計數據顯示，截至3月底上海二手房的累計掛牌量為12.76萬套，比2013年年底增長4%。但這還不足以反映市場狀況，21世紀不動產上海區域市場研究部的抽樣調查顯示，一些核心區域的掛牌量有10%~20%的上浮，單日帶看量也增加20%~30%。而據最新發佈的"上海二手房指數報告"顯示，上海4月二手房成交量同比下跌近三成。該報告同時表示，隨著供應量加大，上海二手房房價開始出現"停漲"局面。
同樣的情況在北京二手市場也有所反映。根據鏈傢地產[微博]市場研究部統計的數據顯示，近階段北京二手住宅市場基本失去瞭價格上漲的動力，北京新增二手房源掛牌量均價環比下降2.5%，調價房源中，降價占比達87.1%。而據另一傢統計機構的數據，4月北京二手住宅總成交量為7616套，為近11個月中，除瞭春節月以外的最低。
中國樓市真的到瞭崩盤的邊緣瞭嗎？"五一"過後，在香港上市的內房股遭遇一波大跌，從中國海外、華潤置業到碧桂園、恒大地產，都有3%~6%的下挫。境外投資機構對於中國樓市更是集體看空。
野村證券認為，中國房地產調整已經開始，大規模的住房供應過剩，加上開發商資金短缺，將造成中國住房市場的滑坡。而瑞銀在同一天也發表報告稱，中國房地產市場臨近轉折點，認為市場急速修正的可能性為15%，而這將導致中國GDP增速在2015年下降至5%。同時，摩根士丹利也認為中國樓市在未來幾個月將出現銷售、平均售價均趨惡化的情況。
讓境外機構集體看空的重要理由是國內樓市黃金(1289.90, 2.20, 0.17%)周銷售情況的不如意。中原研究中心監測數據顯示，在54個城市中，今年"五一"假期新建住宅成交合計為73.6萬平方米，同比下滑47%，為近4年最低，剔除去年的歷史高位外，分別比2011年、2012年下降19%、36%。其中，一線、二線、三線城市降幅分別為40%、65%、32%。
而4月底，新華社的一篇文章《樓市明顯降溫 政府淡定面對》表示："寧願承受市場理性回歸帶來的代價，而不重復以前的老路"。分析人士將此解析為中央政府對於房地產調控的表態，因此短期內難以出現大規模救市舉措。
一手先降 二手跟隨？
一旦開發商頂不住壓去跟銀行辦貸款力，需要通過降價達到快速銷售回籠資金的時候，二手房價會忽然出現快速下降。
相比而言，國內開發商以及業內專傢從資金鏈的角度分析，認為今年更多是一次短周期波動，而且大開發商資金實力足，還有足夠的回旋空間。
但前期一些激進擴張的地產商無疑將面臨巨大壓力。瑞信最新報告將富力地產的股價大幅削減20%，其認為富力今年必須為高達55億元的國內債券再融資，還有數量可觀的信托貸款，隨著銷售數字的見頂回落，投資者對企業信心下降，再融資成本趨升，將形成惡性循環。資料顯示，2013年富力大手筆擴張，全年拿地金額超200億元，這也讓富力全年的凈負債率飆升至111%。
而與富力同為中國百強房企的光耀地產，近期就面臨一系列資金難題。一方面光耀地產因借貸糾紛被部分銀行列入"黑名單"；同樣由於資金問題被列入"國傢失信被執行人名單"。引致旗下樓盤難以交付、已收單位被銀行查封等一系列的問題，甚至一度傳出破產傳聞。5月7日，光耀地產不得不發佈經營狀況說明澄清傳聞。其表示，公司資金面存在一定壓力，但目前融資渠道暢通；延遲交樓的項目已加快施工，並確保業主利益。
深圳一位握有百餘套房產的投資客向記者表示，他們擔心，一旦開發商頂不住壓力，需要通過降價達到快速銷售回籠資金的時候，二手房價會忽然出現快速下降，"隻要他們樓價下調15%，(深圳)區域內2012年入手的二手房就會出現一二手房倒掛的現象(即二手房價高於一手房)"。該人士認為，這對近兩年入市的投資者將是滅頂之災，因此他"寧願虧稅費"，也選擇提前賣出近期購入的房子。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-10/09054129516.shtml
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