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開發商稱取消限購雖利好 對成交及價格影響不大
濟南正在研究限購政策調整，一旦取消限購，將會給市場帶來怎樣的影響？會不會再度刺激新一輪的炒房？房價又將如何演繹？哪些人群將受益，哪些人群又不希望看到調整？2日，本報記者兵分多路，對政策調整產生的影響進行瞭探訪。
"濟南要取消限購瞭？"2日，這則消息成瞭省城市民熱議的話題。市民崔先生準備盡快買上婚房，"本來想再攢點錢，明後年買房，這下限購政策要取消瞭，萬一房價再漲上去，還是借錢早買吧"。
相比崔先生這樣的婚房剛需族，想改善住房的張先生則對限購松綁持歡迎態度，"一直想買三套房，這下終於可以瞭。"張先生有兩套房子，一套房子比較偏遠，一套是單位分的，因限購原因，三套房遲遲沒買成。新的政策如果實施，他將有希望對目前的住房條件進行改善。
"限購醞釀調整，我沒有感到特別興奮。"2日，一傢一線房企山東市場有關負責人表現很"淡定":雖然也算得上利好消息，但在目前整體下行的市場環境下，對成交及價格影響不會太大。
該負責人分析，限購如果真的取消，對兩類人影響最大：一是本市戶籍的人不再受"限二禁三"的影響，可以多買房；二是外地購房者，納稅社保繳納的門檻取消，在濟南買房數量也沒有瞭限制。"但是濟南的限購政策已實施瞭三年多，許多外地人都已經達到瞭限購規定的購房條件，是否取消影響不大。"該負責人說，這對於剛需樓盤來說尤為明顯，在目前市場下，投資投機需求的客戶基本沒有，不僅是住宅，像是一些帶有投資特點的公寓、商鋪等出手的人也不多。
省城南部一傢房企負責人說，目前市場呈現"量價齊跌",降價預期已經形成，為瞭沖擊上半年的銷售目標，價格已做出幾百元甚至千元的下調，但是成交還是無法與去年同期相比，購房者觀望情緒不會因這個政策而做出大的改變。為瞭完成全年銷售目標，他們的任務還是快速走量，價格反彈可能性不大。"最多是以此做個理由來加大促銷。"
"我們項目以剛需為主，成交主力是首套房或是改善型的二套房，限購是否取消對他們影響不大。"省城東部一傢房企負責人說，在政策調整的敏感期，市場甚至可能會更加觀望，購房者可能等待更多的政策出臺。
"限購調整，不是限貸調整。這是兩個概念，不能混淆。"2日，山東最大的房地產顧問機構世聯怡高董事、總經理朱江分析，限購如果取消，一些改善型需求的人雖然有瞭買房資格，但是貸款政策如果不調整，沒有貸款的支持，也很難成交。
目前來看，濟南實行的是差異化的信貸政策，三套房沒有貸款支持。像一些購房者有瞭買三套房、四套房的資格，需求得到釋放，但是如果不能貸款，也是無濟於事。"除非是那些買房不需要貸款的人，他們多套房的需求可以實現。"
"目前濟南房地產市場下行的大氣候已經形成，一個政策的調整不會有太大的影響。"朱江認為，從4、5、6三個月來看，市場呈現的是"量價齊跌","限貸如果不取消，開發商的資金鏈不會得到太大的改善，購房者也無法獲得更多貸款，總的影響有限。"
山東財經大學房地產業發展研究中心統計數字顯示，目前市區在售的88個主力項目中，未售存量約695萬平方米，按去年月均去化62.78萬平方米計算，未售存量去化周期大約需要11.07個月，市場供應充足。
在這樣的背景下，放開限購雖然可能在短期內對市場供需以及房價穩定產生一定影響，但不至於影響濟南樓市的大勢，濟南住房市場仍將保持平穩態勢，分析認為沒必要太過擔心。
"房產具有三個特性：消費、投資、投機，一旦有瞭投機的成分，價格的上漲是預想不到的。"山大房產研究中心主任李鐵崗分析說，一旦濟南放開限購，可能不用多久，會激發新的投資投機需求，有錢人會再度出手多買房。
李鐵崗說，房產限購取消，短期內不會刺激房產銷量大幅增長，政策作用要有一個消化期，但政府不應該刺激房產需求，而是應該著手解決房產市場的供給問題。一旦限購取消，短期內能起到緩和銷售低迷的作用，但從長期看，對解決房產供給需求的矛盾很不利。實際上，雖然短期看，房產供給有過剩，但隻是個暫時現象，不是長期存在。隨著城鎮化的推進和二胎政策的放開，房產潛在的需求要大得多。
"從一般規律講，房產限購政策應該長期存在。"李鐵崗擔心，一旦潛在需求被激發，出現市場回暖，資產性炒作的情況會再次出現，未來泡沫加劇，房價可能也會再次上漲。畢竟，房產銷售中，炒作的成分起的作用很大，如果供給不足，投機客瘋搶後，就會抬價銷售。
在李鐵崗看來，如果房產限購政策可以持續，購房的投資、投機成分就被去掉瞭，房價大幅上漲的可能性會很小，但放開後，一旦市場投機氛圍形成，稍微控制不好，房價可能大幅度上漲，甚至有可能引發新一輪房產危機。
對於濟南限購政策的醞釀調整，濟南市建設部門有關人士稱，主要目的是為瞭保持濟南市房地產市場健康穩定發展。對於當前的市場，已出現瞭成交下降、價格滯漲甚至下跌的現象。
省城樓市"半年考"已經結束，各大房企也在6月份最後的節點鉚足瞭勁沖業績，但是濟南市建委統計的數字顯示，濟南新房網簽量為3500多套，而去年6月份的新房網簽量近5000套，同比下滑43%。此外，"紅五月"也表現平平，具體來看，濟南新房網簽套數為3053套，同比下跌瞭45%。
從市場來看，六月份開發商入市力度加大。僅6月底的一個周，就有7個項目1300多套房子集中推出。為瞭避開競爭，不少項目選在瞭高雄房屋信貸轉貸信貸代書借款任何問題免費諮詢晚上開盤。為瞭走量，各大房企的"價格戰"也明顯升級。
2日下午，記者在西客站片區看到，在一個項目的售樓處會出現其他項目的銷售人員"明宜蘭小額借貸快速撥款全國公教員工房屋貸款信貸年息搶"客戶。記者剛走出售樓處，就被三個樓盤的置業顧問"圍堵",拉著記者去看房。"這種競爭真是從來沒見過。市場不好，這也是無奈之舉。"一傢房企負責人說。
此外，在省城南部，中海國際社區8000萬購房基金回饋客戶，價格低至6000元/平米起，相比此前做出千元下調。東部奧體中路附近一樓盤也打出瞭"沖刺上半年目標，團購88折"的優惠活動。具體來看，81平米的房子，價格在6900元/平米至7800元/平米。"6字頭價格現身東部、南部，價格下降力度很大。"一業內人士感慨。
業內人士分析認為，隨著庫存量的增大，開發商的壓力也逐步加大，為瞭成交走量，價格促銷乃是形勢所迫。
盡管濟南房地產市場處於調節的穩定狀態，但購房者觀望情緒較濃，購房猶豫期延長，導致上半年市場成交量同比、環比都出現瞭下降，已經波及土地市場。此外，公共財政預算執行情況顯示，今年前四個月，房地產業所得稅下降瞭35.37%，未來房地產業稅收增收難度較前期有所增大。
記者瞭解到，受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發商拿地更加謹慎，在年初出現土地交易小高潮後，3月份以來一直比較冷清，二季度甚至出現瞭零成交。
濟南市國土部門招拍掛信息顯示，四五月份，土地供應和成交都出現瞭"空當期"。在3月31日掛牌兩宗國有建設用地後，從4月初到5月31日，將近兩個月的時間，濟南沒有一宗國有建設用地掛牌，出現瞭"零"掛牌的局面。從土地成交來看，整個5月份也交出瞭"零分"答卷。直到六月份，除瞭幾個小地塊掛牌出讓外，整個土地市場也是沒有任何成交。
一傢一線房企投資部有關負責人坦言，由於目前市場形勢的變化，集團一些計劃要拿的地都先暫時放棄。"我們現在的土地都在集中開發放量，目前最大的任務就是快速走量回籠資金。現在市場僵持，我們必須得放慢腳步，不敢輕舉妄動。"(喻雯 孟敏)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08502806873.shtml
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